囲い込みってなに？2025年から違法になった!?

囲い込みってご存知ですか？不動産会社がたまにやっちゃう、売主に不利益になる行為です。ところがこの囲い込みは売主が気付きにくく、知らぬ間にやられちゃうことがあります。どうしたらいいいんでしょう？

『囲い込み』は不動産会社が儲かるのでやっちゃう

囲い込みとは、不動産会社が売主から依頼を受けた物件を、他社からの購入希望者に紹介せず、自社で独占する行為のことです。他社が「客がいる」と問い合わせても「商談中」と嘘をついて断り、自社で見つけた買主に限定して売却を図ります。

仲介手数料とは、不動産売却が成立した際に、不動産会社へ支払う「成功報酬」のことです。売買の媒介（仲介）に対する対価であり、売却活動にかかった広告費や人件費も含まれます。契約が成立しない限り、支払う必要はありません。

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法（宅建業法）で定められています。物件価格が400万円を超える場合、「（価格の3％＋6万円）＋消費税」という速算式を利用するのが一般的です。

自社だけで売買を成立させて、買主と売主から仲介手数料を受け取ることを、両手取引といいます。

どうすれば『囲い込み』を見抜けるの？

売主は不動産会社からの報告を、正しいかどうか検証する方法がありません。他社からの問い合わせを勝手に断っていても、不動産会社は売主に「反響なし」と嘘の報告をすれば隠し通せてしまいます。

囲い込みは宅建業法の「信義誠実の原則」に反するため、指示処分や業務停止、最悪の場合は免許取消といった行政処分の対象です。また、不動産流通機構（レインズ）の利用停止や、売主から損害賠償を請求されるリスクもあります。

ダイヤモンド社が運営する「ダイヤモンド不動産研究所」では、異常に両手取引比率が高い不動産会社を紹介しています。
大手不動産仲介は「囲い込み」が蔓延?! 住友は50%で三井は約40％！売却時は両手取引比率が高い会社に注意を【2026年最新版】

2025年からは『囲い込み』が違法に！

実はこれまでの囲い込みの話は、ちょっと過去の話。いまはもう少しだけ様子が違います。

2025年1月の法改正（宅建業法施行規則の改正）により、囲い込みは「指示処分」や「業務停止」といった行政処分の対象であることが法律で明文化されました。現在、以下の行為は明確な法違反となります。

• レインズへの虚偽登録：実際は紹介可能なのに「商談中」と嘘のステータスを入力する
• 不当な紹介拒絶：自社で買主を見つけるために、合理的な理由なく他社からの内覧予約を拒否する

2025年の改正以降、不動産会社は売主に対し、「レインズの登録状況を売主自身が確認できる専用IDやQRコード」を発行し、その確認方法を説明する義務が強化されています。