インターネット界隈でときどき話題になる地中埋設物――簡単にいうと地面に埋まっているもののことです。こんなものがあると土地に建物が建てられないので、土地売買のときは非常に気づかいます。さて、土地を売るときは、地中に何も埋まっていないと調査しないといけないのでしょうか？
地中埋設物の責任は売主のもの？
更地を売り出したい売主さんがいるのですが、地中埋設物を気にされてまして…
地中埋設物はインターネットでときどき話題になるよね。すごいものが埋まっていることがあるよねー
土地を売却したあとに、地中埋設物が見つかったら売主さんの責任になりますか？
売主の責任だよ。契約不適合責任というものがあって、契約書にない不具合は売主が責任を負うんだ
土地の引き渡し後に地中埋設物や土壌汚染が見つかった場合、契約不適合責任によって売主は撤去や修補の責任を負います。ただし、契約不適合責任は契約書で「引き渡しから3か月間」など期間を限定するのが一般的です。
- 契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）
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不動産の引き渡し後、物件の状態が契約書に記された内容（種類・品質・数量）と一致しない場合に、売主が買主に対して負うべき法的責任のこと。
買主が請求できる4つの権利- 追完請求： 不具合の補修や代替物の引き渡し要求
- 代金減額請求： 不具合の程度に応じた売買価格の値引き要求
- 契約解除： 目的が達せられない場合の契約白紙化
- 損害賠償： 被った損害に対する金銭的補償の要求
※個人間の売買では、特約によってこの責任を「免除」したり、通知期間を「引き渡しから3ヶ月」などに短縮したりするのが一般的です。
売主さんが地中埋設物を気にするのも当然ですねえ
地中埋設物の契約不適合責任の期間はどれくらい？
長期間にわたって契約不適合責任を負うのは大変なので、契約書には適用される期間を入れるよ。特に個人の売主だと負担が大きいからね
個人の売主が契約不適合責任を負う期間は「引き渡しから3か月」と売買契約で設定するのが一般的です。民法の「不具合を知ってから1年」だと個人の売主には負担が重いため、特約で期間を限定してリスクを抑えます。
地中埋設物のリスクが高い場合は、期間を短く設定することも可能ですが、大きな値引きを求められやすいので注意しましょう。
地中埋設物の撤去って、どれくらいかかるんですか？
地中埋設物の費用は、数十万～100万円くらいかな。撤去費用、運搬費用、処分費用とかかるよ
リスクが高いとそれくらい値引きもそれくらいされるかもしれないですね
土地の売却では地中埋設物の事前調査が効果的
値引きされないように土地を売却するには、どうすればいいんですか？
信頼のできる事前調査を行えばいいんだよ
「土地を売って終わり」にしたいのなら、事前調査は売主にとって最強の自衛策です。地中の状態を明確になることで買主の不安をなくし、高い信頼を得られるため、早期売却や価格維持に繋がります。引き渡し後の損害賠償リスクを最小限に抑える「保険」でもあります。
土地の調査って、業者に依頼するからお金がかかりますよね
地中深くまで調べるボーリング調査だと数十万円はかかるけど、地中レーダーなら10～15万円くらいかな。いざというときのことを考えると、負担してもいいと思うよ
簡易的な「試掘（重機で数か所掘る）」なら3〜5万円、地中レーダー探査なら10〜15万円、本格的なボーリング調査なら20〜30万円以上が目安です。土地の広さや調査範囲の深さ、依頼する業者によって費用は変動します。
そんなにかかるんですね
もっとも、ふつうの戸建て住宅を解体しただけの更地なら、調査をしないことが一般的だね
ただ、解体のときに、廃材を埋める業者もいるらしいので、現場の目視確認はしておくとよいよ
ひどすぎます
もし地中から土偶が出てしまったら
所長！地中調査をしたら、土偶が出てきちゃいました！
ど・土偶は専門外だよ
地中から土偶等の遺物が見つかった場合、文化財保護法に基づき、現状を維持して速やかに「教育委員会」へ届け出る義務があります。調査のために工事は一時ストップし、数か月から数年の遅延が発生することも珍しくありません。
こっそり埋め戻しちゃおう！
告知義務違反になりますよ！
